住有所居、居有所安，不仅是群众急难愁盼的大事，更是关系到社会和谐稳定的要事。房产证“办证难”、物业服务不到位问题牵动千家万户，是民生“痛点”，更是民生“盼点”。近年来，竹山法院始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平法治思想，紧紧围绕“公正与效率”主题，聚焦人民群众在司法领域的堵点、难点，妥善审理一批涉不动产办证、物业服务纠纷，为县域经济高质量发展提供了一个稳定的社会环境。为增强司法工作的前瞻性，主动做好司法服务和司法应对，竹山法院以近年的审判数据为支撑，深入剖析“不动产办证难”“物业矛盾突出”问题根源，力求为此类矛盾纠纷化解提供对策和建议，以期用小切口改善大民生，不断增强人民群众安全感、幸福感、获得感。
一、妥善化解房屋“办证难”问题，让群众住有所居
（一）以近五年审判数据分析房地产领域办证难的突出问题
2021年竹山法院审理房屋买卖合同纠纷、民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷共计65件，其中41件原告方诉请房地产开发公司限期办理不动产权证并支付违约金，2022年房屋办证纠纷为52件。2023年因政府政策等原因，综合考量房屋“办证难”历史成因，为维护社会大局稳定，避免房地产企业因牵涉大量诉讼纠纷影响后续融资、开发建设，避免法院判决房地产企业限期办证无法执行从而衍生大量信访矛盾，竹山法院对该类型纠纷采取审慎立案原则，截至目前累计60余起房屋办证纠纷暂缓立案，交由政府相关职能部门在诉前化解。通过数据不难看出，房产证办证难已成为突出民生问题，案件数量正在逐年递增，即使通过判决也无法案结事了，判决无法执行问题仍客观存在，单靠司法力量并不能彻底化解此类纠纷，反而不断降低人民群众对执法司法的满意度，影响法律的公信力和权威。
（二）房屋办证难成因
做好房地产领域办证难问题化解处置工作，是服务大局、执法为民、司法为民的必然要求，必须深入剖析此类纠纷产生的根源，找准症结。通过对已生效民事判决的类比分析，房屋办证难问题成因复杂，但大致可分为以下原因：一是企业无土地出让合同、划拨决定书等权属来源文件；二是企业欠缴土地出让价款或相关税费；三是企业擅自改变土地用途、私自调整规划；四是开发主体未通过规划许可或规划核实；五是建设房屋未通过竣工验收备案；六是开发建设主体缺失或不具备相关资质；七是分散登记形成的房屋土地信息不一致；八是项目跨宗地建设或界址不清晰；九是政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房等政策性住房项目相关手续不完善；十是开发企业资金链断裂，存在其他经济纠纷，导致已购住房的土地使用权被开发单位抵押或司法查封。上述问题成因复杂，涉及住建、国土、规划等多个部门，主要原因是开发商违法违规，也有政府职能部门履职监管不到位问题。小小一本产权证，事关广大群众切身利益，事关社会安全稳定，也影响经济发展大局。
(三)化解房屋办证难的对策及建议
一是坚持统筹推进，破解桎梏藩篱。房屋办证难问题涉及土地出让、金融信贷、规划建设等多个方面，单靠某个部门难以解决所有问题，需成立由县委县政府领导，自然资源、住建、财政、税务、金融监管、司法等多部门为成员单位的“办证难”工作专班，统筹指导工作推进，确保工作落到实处。对照问题清单，厘清部门职责，分解目标任务，按照问题类型分类施策，确保群众诉求有回音，事情办理有结果。
二是全面深入排查，建立问题台账。始终坚持把化解房屋“办证难”问题作为解决群众“急难愁盼”的头等大事，结合实际情况把问题根源摸清摸准，摸排因各种原因导致长期不能正常办理不动产权证的商品住宅小区、保障性住房、政府集中搬迁安置房等各类住房和群众反映强烈的问题，将摸排出的问题全部纳入化解工作台账，实行挂账销号管理制度。
三是因类施策，破解重点难题。针对项目消防竣工验收，可采取建设单位委托第三方进行房屋质量鉴定，相关部门出具验收意见，作为房屋竣工验收材料；针对项目规划验收核实问题，采取按规定补办规划手续；针对企业欠税造成无法出具契税发票问题，可借鉴先进地区“挂税开票”等方式化解难题；针对开发建设主体灭失或建设主体不具备资质销售问题，采取指定申请主体代为办理；开设不动产登记绿色通道，对完成规划核实和不动产测绘的项目提前介入不动产权权籍调查工作。
四是加强刑事打击力度，依法严惩犯罪。对群众反映强烈的非法集资、非法经营、“一房多卖（抵）”、骗取贷款、偷税漏税、恶意欠薪，伪造公文、证件、证明等房地产领域突出问题开展全面排查，依法打击房地产领域违法犯罪活动，对不如实告知资金去向，恶意侵占挥霍群众购房款，给群众造成重大损失的房地产领域犯罪，依法从重严惩。
五是建立多元化解房屋办证难纠纷机制，凝聚合力促推纠纷实质化解。大力加强诉前调解工作，借助行政调解、行业调解、人民调解力量，多途径、多方式化解纠纷，去存量、控增量，减少涉法涉诉信访事件发生。
二、妥善化解物业纠纷，让群众“居有所安”
（一）以审判数据分析物业纠纷突出问题
近年来，我院受理的物业服务合同纠纷案件数倍增长，其中2018年1件，2019年34件，2020年35件，2021年97件，2022年600余件，2023年因政策原因，尚未立案及已立案共计730余件，几乎均是物业公司起诉业主交纳物业费的案件，涉及千福上庸城、滨河广场、莲花名苑、盘龙上河城等所有大型小区和其他小区，涵盖竹山县城关镇整个范围。物业服务纠纷呈现出案件体量大、争议标的小、争议点趋同、涉诉群体化、裁判结果具有示范效应等显著特点。
（二）物业纠纷成因
物业费“收取难”成因复杂，不动产证办理不到位、物业服务质量差、行业缺乏监管整治是其主要原因。通过受理情况和处置结果来看，大部分业主支持依约交纳物业费，也认可物业对于提升小区品质、改善居住环境发挥的作用，其未按时交纳和拖延交纳的主要原因是对物业服务不满意，表现在物业公司及从业人员服务意识不强、履约能力低、服务水平不高、小区管理混乱、物业收费与物业服务不成正比等，且不少物业公司都是小区开发商成立的子公司或者关联公司，与开发商具有高度的利益关联性，业主一方在利益维护、证据收集、矛盾解决上更多处于弱势群体地位。
物业服务作为一种市场经济行为，具有趋利性特征，在依靠自身进行行业规范难以奏效的情况下，主管部门监督管理显得尤为重要。例如在我院审理的案件中，已出现物业公司上一年通过诉讼收回了物业费后，第二年再次起诉同一业主的情况，也即物业公司不是提高自身服务水平来解决“收费难”，而是寄希望于通过打官司来收取物业费，此种做法严重偏离市场经济运行规律，也进一步加深了物业与业主之间的矛盾，同时严重消耗有限的司法资源，必将导致小区物业管理陷入恶性循环的境地，最终损害广大业主的共同利益，致使群众对行业主管部门缺乏信任。
（三）化解物业纠纷的对策及建议
一是强化行政审批督办职责，督促开发商按照规划尽快完成基础设施建设并积极为业主办理不动产权证书，以提高业主的获得感、安全感，促使业主主动缴纳物业费。许多业主入住后发现小区未能达到购买时开发商允诺的居住环境，因硬件设施不到位，对小区居住环境不满意，但开发商多已撤场无法联系，进而将不满迁怒于物业，导致物业与业主之间的矛盾无限放大。最典型的小区是：一是莲花名苑小区配套设施严重缺失，无大门、监控设施，业主没地方停车；二是千福上庸城小区已建成十多年了，许多入住近十年的业主至今仍未取得不动产权证书；三是绿松石城部分楼栋住户的水、电至今未直接计量入户，虽然物业公司在物业合同中明确提醒业主在欠费时可以短期提供储备水、电，但业主认为物业公司从中谋取了差价而且存在无端停水停电现象，影响了其日常生活。
二是指导未成立业主委员会的小区依法成立业主委员会，并支持业主委员会依法开展工作。目前还有些小区未成立业主委员会，根据《物业管理条例》第十条之规定，应当依法指导成立业主大会，并选举产生业主委员会，指导和支持业主委员会依法开展工作，如业主委员会应当履行《物业管理条例》第六十四条规定的督促业主交纳物业费的职责，对于业主委员会和业主大会决定的与物业管理无关的决定、从事的与物业管理无关的活动应当依照《物业管理条例》第十九条之规定，依法予以及时纠正并通报全体业主等。
三是指导并监督业主委员会依法通过招投标选聘物业公司，指导并监督物业公司定价。物业服务企业进驻小区开展物业服务要么是开发商前期引进的物业公司、要么是后期业主委员会选聘的物业公司，无论哪种方式引进物业公司，依照《物业管理条例》第二十四条、第五十六条之规定，均应当通过招投标方式选聘物业服务企业，但开发商引进的物业公司多数属于开发商自己成立的物业公司，是否经过招投标显而易见；成立业主委员会以后引进的物业公司招投标程序也并非公开透明。物业公司的收费标准虽然是市场经营行为，政府不应当过分干预，但业主千家万户，虽不能满足每个业主的需求，也应当让绝大部分业主接受，行政主管部门应当根据实际情况在考虑物业公司正常经营的情况下，根据《物业管理条例》第四十条、第四十二条之规定，对物业公司的定价予以监督，并尽可能杜绝现存的同在中心城区没有电梯的小高层，一墙之隔物业费的收取标准相差一倍多的情况产生，以免让业主产生不平衡的心理。
四是鼓励并督促物业公司提高物业服务质量、依法开展经营活动，谨防违法犯罪活动侵害全体业主的利益。在审理物业公司起诉要求支付物业费的案件中，业主普遍提到物业公司提供的服务质量不高，连最简单最容易的卫生打扫都不到位，美化环境提高居住舒适度更无从谈起，而且随着新能源车的推广和流行，有很多业主有安装充电桩的需求，但得不到物业公司的支持，更有甚者，物业管理的共用部位漏水给业主造成损失的比比皆是且不积极协调解决。因此，提高物业服务质量是减少该类矛盾纠纷的关键所在。
五是指导成立行业调解组织，依法调处涉物业纠纷。物业系涉及千家万户的生活质量和幸福指数的民生工程，也是维护良好城市形象的关键所在，纠纷不可避免，这需要职能部门和行业组织共同努力予以妥善解决，行业组织通过充分发挥行业优势，带动行业健康发展。建议由政府相关职能部门牵头成立调解组织，对物业纠纷进行行业诉前调解，对于能够达成一致意见，但不能现场履行的，可向法院申请司法确认，同时深化部门合作，定人定责与法院立案庭联系，建立物业纠纷行业调解与法院司法确认工作流程，成立联席工作联络小组。
（竹山县人民法院 余龙）
